분양가 상한제 개편 착수 6월 발표...분양가 상승 불가피

정부에서는 국정과제 가운데 하나로 분양가 상한제를 개편한다고 합니다. 원자재 가격 급등으로 인한 공사비 인상분과 재건축 조합 이주비 등 정비사업으로 발생하는 비용을 가산비 형태로 분양가에 반영한다는 방침입니다. 개선 수위는 상한제 폐지나 대상 지역 축소 등 제도 전반에 걸친 대폭 수정이 아닌 이주비·원자재값 상승분 반영 등  '미세조정'이 될 전망이라고 합니다. 분양가 상한제 개편 방향에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

분양가 상한제란

분양가 상한제는 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양 가격을 산정해 그 가격 이하로 분양하도록 하는 제도입니다. 민간택지 내에 공급되는 주택에 한해 적용되는데 민간택지란 민간 건설업체가 주도하는 택지입니다. 민간택지는 신도시, 택지지구 등 정부가 공급하는 공공택지 이외의 택지를 말하며 재건축, 재개발, 주상복합 아파트도 여기에 속합니다. 일반 시세의 70~80%의 수준으로 공급하여 집 값을 안정화시키는데 목적이 있으며, 공공택지, 민간택지 모두 이 제도가 적용되고 있습니다.

분양 가격 = 건축비(기본형 건축비 + 건축비 가산비) + 택지비(감정평가액 + 택지비 가산비)

 

 

분양가 상한제 제도 합리화 제도개선

분양가 상한제 개편 취지는 재건축, 재개발 등 정비사업을 활성화해 도심 내 주택공급을 확대하기 위한 것이라고 합니다. 공사비 인상, 정비 사업 갈등 확산 등으로 분양가 제도를 폐기하거나 축소해야 한다는 일각의 요구에 그럴 가능성은 없다고 합니다. 정비사업의 특수성으로 발생하는 비용을 가산비 형태로 분양가에 산정해 주는 방안과 이주비와 조합 사업비 금융이자 영어 보상 및 명도소송 비용 등을 가산비로 인정해 주는 방안입니다. 택지비 산정방식, 조경 ·설계를 포함한 마감재 고급화 비용처리 등 도 검토 대상에 오를 것으로 보입니다. 지금까지 이런 비용은 분양가 상한제에 반영되고 있지 않습니다.

 

 

분양가 상한제 개편 영향

분양가 상한제를 단순히 폐지한다고 한다면 부작용이 많을것 이라고 합니다. 분양가 상한제가 개편되면 분양가가 높아지고 오랫동안 청약이나 분양을 대기했던 수요자들에게 부담이 될 수 있습니다. 큰 폭의 변화가 있지는 않겠지만 민간택지 분양가 상한제에 여러 가지 추가 비용이 인정된다면 그동안 분양가 상한제가 분양가의 상승을 억제해 왔는데 개편된다면 분양가 상승이 더 커질 수 있습니다.

 

 

택지비 산정 방식 개편 요구

현재 상한제 택지비는 감정평가사가 인근지역 표준지 공시지가에다 입지 등 지역 특성을 반영한 보정률을 곱해 산정하는데 이때 미래 개발 이익은 배제하도록 제한하고 있습니다. 지자체에 제출한 택지비는 한국 부동산원이 다시 적정성 평가를 거쳐 땅값을 재검토하는데 이 과정에서 택지비가 깎이는 경우가 대다수라고 합니다. 이에 대해 국토부는 적정성 평가는 택지비 검증 차원에서 반드시 필요한 절차이며, 토지비에서 추가로 인정해줄 부분이 있는지에 대해서는 검토를 해볼 것이라고 합니다.

 

 

기본형 건축비 인상 여부 검토

국토부는 지난 3월1일자로 공동주택의 기본형 건축비를 작년 9월 대비 2.64% 올렸습니다. 최근 원자재 가격이 급등하면서 다음 달 1일 기준으로 가격 변동 상황을 살펴보고 건축비 추가 인상 여부를 결정하기로 했습니다.

분양가 상한제 대상 아파트에 적용되는 기본형 건축비는 매년 3월 1일과 9월 15일을 기준으로 두 차례 정기 고시하는 것이 원칙이나 고시 후 3개월이 지난 시점에서 철근·레미콘 등 주요 자재의 가격이 15% 이상 변동하는 경우 이를 반영해 수시고시 형태로 가격 조정을 할 수 있습니다.

 

 

 

부동산 가격이 상승하면서 청약불패라는 신조어가 생길 정도로 청약에 당첨되기 위해서 많은 노력들을 했습니다. 그러나 금리가 상승하고 부동산 가격이 하락면서 높은 분양가는 청약자들에게 큰 부담이 되었습니다. 분양이 되더라도 원자재 가격 폭등, 금리 상승으로 인한 원리금 상환 금액 상승으로 그 부담은 더욱 가중되고 있습니다. 이미 분양받았다고 하더라도 건축 중인 아파트 현장이 공사 중단 위기에 처할 수 있다는 위기감마저 감돌고 있습니다.

 

분양가 상한제를 개편하는 것이 득이 될지 실이 될지 알 수 없지만 새로운 제도와 정책의 변화에 관심을 가질 때 좀 더 나은 부동산 정책이 반영되지 않을까 생각합니다.